A LEI 8.245/91 E AS GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO


A LEI 8.245/91 E AS GARANTIAS DO  CONTRATO DE  LOCAÇÃO

 A grande preocupação daqueles dispostos a alugar seus imóveis é ver os aluguéis estipulados devidamente pagos no decorrer de todo o contrato de locação, ainda mais porque o índice de inadimplência neste tipo de contrato é significativo comparado com outros setores econômicos.

 Com isso, a Lei das Locações nº 8.245/91 tratou das garantias contratuais com muita atenção, elencando como modalidades a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, a fim de garantir com eficácia o cumprimento do contrato de locação em hipótese de inadimplemento das obrigações dos locatários.

 A caução é representada por dinheiro ou qualquer espécie de bem, seja ele móvel ou imóvel. Quando em dinheiro, não poderá ultrapassar o valor de três meses do aluguel pactuado. Quando em bens móveis ou imóveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos ou averbada à margem de sua matrícula, respectivamente.

Ainda, há a Caução em títulos e ações. Trata-se de uma representação de dinheiro e como vantagem apresenta a opção de, após o final do contrato, com  o  cumprimento   de   suas obrigações, o locatário poderá resgatar integralmente o título que investiu, com correção monetária, juros e demais consectários desses investimentos. Outro meio de garantia é a Fiança, muito utilizada no mercado imobiliário.

Trata-se de garantia pessoal, ou seja, uma pessoa assegura ao locador que pagará a locação caso o locatário não o faça. Sua vantagem, diferentemente da Caução, é não estar limitada ao valor  de  apenas   três  alugueis. Entretanto, alguns inconvenientes envolvendo o fiador não recomendam a sua adoção, como ter ele a sua insolvência  declarada, mudar-se e não mais ser encontrado, falecer e, com isso, a fiança ser automaticamente extinta.

  Além disso, pode o fiador exonerar-se da fiança se o contrato passar a vigorar por tempo indeterminado, mediante simples carta dirigida ao locador, sem necessidade de justificativa. Porém, o locador não ficará desprotegido. Dispõe a lei que o locador pode intimar o locatário para que ofereça nova garantia em 30 dias e, se não o fizer, estará sujeito a Ação de Despejo com Liminar de Desocupação em até 15 dias.

 Calha ainda frisar que, em caso de inadimplência do locatário, pode o fiador ter seu único imóvel residencial penhorado, não estando amparado pela Lei da Impenhorabilidade do bem de família. O Seguro de Fiança Locatícia é uma garantia contratada junto às empresas seguradoras, fiscalizadas pelo governo, e, de acordo com a Lei das Locações, são tais seguradoras que deverão garantir todas as obrigações do locatário caso ele não o faça.

  Este tipo de garantia parecia ser uma solução eficaz para os problemas de descumprimento contratual.

Contudo, sabendo do grande risco de inadimplência dos alugueis, as seguradoras passaram a cobrar valor alto pelo prêmio, o que faz com que esta garantia não seja tão popular como o esperado. O prêmio, após o termino do contrato, estando adimplida corretamente a obrigação, não pode ser resgatado pelo locatário, diferente da caução em títulos e ações.

 Última modalidade trazida pela Lei das Locações é a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento, onde se cede quotas como garantia ao locador caso não sejam adimplidas as obrigações mensais do locatário.

Das garantias elencadas, só pode ser eleita uma modalidade no contrato de locação, cabendo ao locador optar pela garantia que melhor lhe convém.

Caso não seja estipulada nenhuma garantia no contrato, o locador, diante da inadimplência do locatário, poderá exigir o pagamento do aluguel e dos demais encargos relativos à locação até o sexto dia útil do mês vincendo.

Camila de Medeiros Fantinel – OAB 93.342

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22 dez 2016


Por Camila de Medeiros Fantinel
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